试点“现售”地块 深圳新动作会否浇灭开发商渴望？

深圳住宅市场释放的升值潜力，已吸引了包括恒大、碧桂园、远洋、信达、泰禾等外地开发商到此掘金。

四个月前，泰禾不惜分别以高达5.13万元/平方米、7.99万元/平方米的楼面价豪吞宝安尖岗山两宗地块，后者刷新全国单价纪录。

这也从侧面说明了开发商在深圳发展的一个逻辑：土地、土地、土地，最大限度地获取土地或项目资源，是分享深圳发展红利的最根本条件。

深圳市土地房产交易中心披露的最新供地计划为开发商提供了新的拿地选择。4月26日公告显示，深圳龙华新区拟出让一宗商住用地，地块土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，投标保证金9亿元，土地使用期70年。

这也是2016年深圳首宗出让的宅地，但开发商若想成功拿下还得花费一定功夫。出让条件要求，龙华地块拟采用招标而非招拍挂方式，且建成的商品房不适用于预售制度，而是“现楼发售”。

作为曾经为房地产发展和繁荣作出贡献的制度，预售制如今在深圳正面临着调整的节点。市场人士对观点地产新媒体表示，期房转现房销售，开发商要承担资金的成本，以及项目囤积的风险。

“龙华地块体现了楼市的政策走向，深圳正尝试通过招标、现房销售两种方式，抑制土地供应对房价的推高作用。”

不得预售的地块

根据深圳市土地房产交易中心最新公告，此次出让的A816-006宗地位于龙华新区民治办事处，土地用途为二类居住用地、商业用地，土地面积3.57万平方米，建筑面积14.6万平方米，投标保证金9亿元，土地使用期限70年。

出让条件要求，本宗地被确认为深圳市商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

中标人应按照《关于加快推进深圳住宅产业化的指导意见试行》要求，开展住宅产业化建设工作。

同时按照规定，符合投标资格并已交纳投标保证金的投标人，应当自6月2日14:50分起至当日15时止将投标文件密封送达深圳土地房产交易大厦3楼拍卖大厅。

作为深圳今年首宗出让的居住用地，从地理位置看，地块毗邻“”中海锦城项目，北面为鸿荣源龙胜项目，附近还有港铁天颂项目，加上紧邻地铁4号线与6号线的接驳站，以及附近梅林关口、商务区等综合利好因素，地块在推出之际便注定吸引开发商的关注。

A816-006宗地最理想的参照项目是位于同区域的中海“”2013年，以及龙光“”2014年。其中，中海经过66轮竞价以38.2亿元总价竞得的2013年深圳住宅总价与单价双料“”，楼面地价为1.46万元/平方米，溢价率达91%。建成的中海锦城项目二期开盘价逾4万元/平方米，目前基本售罄。

2014年10月22日，龙光地产以总价46.8亿元，楼面价逾2.5万元/平方米竞得龙华新区A802-0305地块，溢价率83.35%，项目首期入市均价5-6万元/平方米，最新报价逾7万元/平方米。

尽管项目条件理想，但对于计划拿地的开发商而言，现房预售制度对公司资金周转产生的影响仍不可忽视。一份机构发布的调查数据显示，自有资金、借贷资金、赊欠资金和预售资金是开发项目的主要途径，其中预售资金占比在3成至4成左右。

“在预售制度下，开发商的资金压力比较小。但现在龙华地块采取现房发售，对竞得人的要求更高，开发商没有足够的资金实力就无法加入抢地的行列。”综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对观点地产新媒体表示。

对于地块采取的招标形式，深圳中原地产研究中心经理王飞则认为，这种形势相比招拍挂更具可控性，这也是相关部门从供给侧的角度做出的调控。

“如果土地具备性，通过招拍挂出让，最后地块往往拍出高价。近几年来，土地价格恰恰被认为是推高房价的重要因素。”

在招标价格方面，上述人士表示，尽管招标方式更考验开发商的判断力，但考虑到龙光两年前拿下的龙华楼面价达到2.5万元/平方米，以及目前周边突破7万的售价，此次出让的地块高价成交属大概率事件。

仅按建筑面积14.6万平方米，楼面价与龙光持平，2.5万元/平方米估算，新出让的龙华地块起始价就达到36.5亿元。

门槛还是信号？

深圳房价高速飞涨，相关部门正试图用提高购房门槛、规范中介行为等方式缓和房价、人才与经济之间的矛盾。这座中国最年轻的一线城市面临着博弈：如何在土地时保证持续供应，如何平衡开发商与购房者的利益？

4月26日出让的龙华地块规定现房销售，尽管仅是个案，在市场人士看来，这仍可能会成为深圳商品房预售改革的风向标。

要知道，商品房预售制度的诞生，与中国房地产市场发展进程紧密联系。过去城镇住房供应不足，为扶持开发商，建设部由此主导设立商品房预售制度。这种制度给开发商降低了资金获取难度，行业由此迎来发展的巨大动力。

如果说当初建立商品房预售制度是因为行业发展不景气，现在情况已有所不同。在部分城市，取而代之的是房地产投资过热，房价大幅攀升的现象。从某种程度而言，商品房预售制度是在某些城市助推房价上涨不可忽视的原因。

包括山东、上海楼盘、深圳等省市陆续提出了“现房销售试点”的方案，这些地区也大多存在房地产过热的问题。

以深圳为例，据深圳规土委统计，2015年全市新房成交66450套，同比增长58.7%；成交均价3.34万元/平方米，同比上涨39.4%，创下历史新高。

这种趋势一直延续到2016年，前三个月，受调控政策传言及“325新政”落地影响，深圳新房住宅成交面积环比下降14.5%；但成交均价4.81万元/平方米，环比仍增长18.4%，同比则增长79.3%。

市场人士对观点地产新媒体表示，如果新出让的龙华地块实行现房销售制度，开发商一则要承担资金的成本，二则要承担房子囤积风险。一般而言，在这种情况下，房价大多只能越卖越低，特别是房子销售市场竞争激烈的情况下更是如此。

在宋丁看来，深圳的现房销售试点，体现了相关部门在楼市调控方面“特别的政策走向”。如果龙华地块试点效果好，未来不排除会推广到其它住宅供应地块。

不过他强调，现房销售制度只是房地产项目开发流程中间的某一环节变化，对开发商的资金实力提出考验。对于目前深圳的房价而言，单个现房发售项目不会产生多大冲击。

王飞也表示，深圳或许仅是从供给侧的角度，缓解土地供应对房价的推高作用。“所有新增供应土地都往这个方向走，短期内应该不会出现。”

上述市场人士认为，龙华地块的现房销售试点，或许更多是为了提高门槛。

实际上，短期内现房销售取代预售制度仍不具备可操作性。如果取消预售制度，不排除中小开发商出现资金短缺，从而导致市场的住房供给减少，进一步推高房价。这些都不利于房价调控，以及房地产市场的稳定。